Denver: 16 Bürotürme, die sich am besten für die Umwandlung in Wohngebäude eignen

Die Stadt Denver hat jetzt ein klareres Bild davon, welche notleidenden Bürogebäude in der Innenstadt die besten Kandidaten für den Wechsel in Wohnhäuser wären. Dies ist Teil einer größeren Anstrengung, Investoren und Entwicklern die Übernahme dieser Aufgabe zu erleichtern.

Laut einer Studie, mit deren Durchführung Denver das globale Architekturbüro Gensler beauftragt hat, hat Denver 16 Gebäude als Hauptkandidaten für einen Umbau ausgewiesen und dahinter weitere 13, die hinsichtlich ihrer Umwandelbarkeit besonders gut abschneiden.

„Türme in der Innenstadt abzureißen ist etwas ganz anderes. Es wäre eine Schande, sie zu verschwenden“, sagte Jennifer Ramsey, Administratorin für adaptive Wiederverwendung im Ministerium für Gemeindeplanung und -entwicklung in Denver.

Nach der großen Umstellung auf Fernarbeit während der Pandemie gehen weniger Mitarbeiter ins Büro und in Denver lag die Mitarbeiterzahl in der Innenstadt im Juni nur bei 60 % des Niveaus von 2019, so das High Frequency Economic Update der Downtown Denver Partnership.

Während dieser Aufschwung die landesweit zu beobachtende Quote von fast 50 % übertrifft, kämpft die Region mit einem Überangebot an Büroflächen. Laut Savills, einem Maklerunternehmen aus Chicago, liegt die Leerstandsquote in Denver bei 26,8 % und im Central Business District bei etwa 40 %.

Da sie ihre Schulden nicht aus den Mieteinnahmen begleichen können, sind die Eigentümer mehrerer der bedeutendsten Gebäude der Stadt so gestresst, dass ihnen irgendwann eine Zwangsvollstreckung drohen könnte. Dies hat zu einem Gefühl der Dringlichkeit geführt, alternative Nutzungsmöglichkeiten für die massiven Bauwerke zu finden, um den derzeitigen Eigentümern oder den Kreditgebern eine Ausfahrtsrampe zu bieten, bevor die Gebäude langsam verfallen und schließlich abgerissen werden.

Denver hat ein Pilotprogramm für zwei Umbauten gestartet, die nicht in die Studie einbezogen wurden, um den Prozess zu rationalisieren und entgegenkommendere Regulierungskriterien und Bauvorschriften zu schaffen, sagte Ramsey. Ein Gebäude hatte beispielsweise ein Treppengeländer, das nach den geltenden Vorschriften nicht hoch genug war, aber dennoch funktionsfähig war.

„Es wurden auch einige finanzielle Anreize diskutiert“, sagte sie.

Genslers Studie konzentrierte sich auf fünf Innenstadtviertel: das Central Business District, die Union Station, das Civic Center, North Capitol Hill und Capitol Hill. Von den 69 Gebäuden, die ursprünglich in diesem Gebiet in Betracht gezogen wurden, wurden 29 als starke Kandidaten für eine Wohnumwandlung identifiziert, die sich größtenteils im Geschäftsviertel und im North Capitol Hill befinden.

Neuere Gebäude, die von Mietern immer noch bevorzugt werden, und ältere Gebäude mit einer niedrigen Leerstandsquote wurden ausgeschlossen. Auch der Ablauf von Mietverträgen und der Finanzstatus der für den Kauf eines Gebäudes verwendeten Schulden wurden zur Überprüfung von Gebäuden herangezogen. Und Grundrisse, die zu viel Platz verschwenden würden oder deren Umstellung zu teuer wäre, wurden weggelassen.

Wenn ein Gebäude in Not gerät und die Mieten die Schulden nicht bedienen können, sinkt sein Wert. Und je tiefer der Preis fällt, desto größer ist die Chance, dass ein Entwickler eingreifen und eine Umstellung versuchen kann. Viele Gebäude sind noch nicht da, aber Denver arbeitet daran, die Abwärtsspirale zu stoppen und auch ein weiteres Problem anzugehen: zu wenige Wohneinheiten.

Zillow schätzt, dass im Großraum Denver 70.000 Wohneinheiten fehlen. Während in der Innenstadt aufgrund des starken Wohnungsbaus eine höhere Wohnleerstandsquote als in anderen Teilen der Metropolregion zu verzeichnen ist, beträgt sie nur ein Fünftel der Leerstandsquote bei Büroflächen.

Kurz gesagt, adaptive Wiederverwendung oder Wohnumwandlungen bieten eine Möglichkeit, zwei Probleme gleichzeitig anzugehen und dem Stadtkern neues Leben einzuhauchen, indem Mitarbeiter durch Bewohner ersetzt werden.

Nach Angaben der Downtown Denver Partnership gibt es im Stadtzentrum von Denver 46.500 Wohneinheiten, etwa doppelt so viele wie im Jahr 2010. Die Hinzufügung weiterer 7.500 Einheiten über die 29 in der Gensler-Studie identifizierten Umbauten würde einer Steigerung von 16 % entsprechen.

Kleinere Einheitsgrößen könnten hoffentlich die Erschwinglichkeit steigern, die in Denver schmerzlich fehlt, ebenso wie effiziente Umbauten.

„Wir sind wirklich daran interessiert zu sehen, wie dieser Wohnraum den Bedürfnissen von Menschen aus dem gesamten Einkommensspektrum gerecht werden könnte“, sagte Andrew Iltis, Vizepräsident für Planung und Community Impact bei der Downtown Denver Partnership.

Gensler nutzte sein Tool „Wohnumbaukompatibilitätsbewertung“, um zu ermitteln, wie umbaubar Gebäude waren. Das Tool untersucht fünf Kategorien, darunter vor allem die Gebäudeform bzw. die Frage, wie einfach es wäre, Einheiten in Standardgröße unterzubringen, ohne viel Platz zu verschwenden, und die Bodenplatte, die den Abstand der Fenster zum Gebäudekern beeinflusst.

Diese beiden Kategorien machen etwa 60 % der Gewichtung aus. Der Rest umfasste Wartungsarbeiten oder Dinge wie verfügbare Parkplätze, Aufzüge und Laderampen; die Hülle, die die Nutzbarkeit der Fenster, Wände und des Außenbereichs umfasst; und der Standortkontext, Dinge wie die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln und nahe gelegenen Annehmlichkeiten, die die Bewohner attraktiv finden würden.

Basierend auf diesen fünf Punkten wurde den Gebäuden eine Bewertung zugewiesen. Gebäude mit einem Wert über 80 % galten als Hauptkandidaten für die Umwandlung in Wohngebäude, während Gebäude mit einem Wert über 70 %, aber unter 80 % in die zweite Kategorie fielen. Ungefähr 22 Gebäude befanden sich in der ersten Etage und die anderen sieben in der zweiten.

Aus der Liste erstellten Gensler und die Planungsabteilung der Stadt eine kürzere Liste von 16 Gebäuden, die sie einzeln untersuchten.

„Wir begannen aus der Perspektive der Stadt zu schauen, welche Gebäude zusammenpassen könnten. So kamen wir bei 16 an“, sagte Ramsey. Auch die Nähe der Gebäude zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Parks, Kindertagesstätten und Schulen wurde untersucht, mit der Absicht, die Umwandlungen so weit wie möglich zu bündeln, um Wohngebiete zu schaffen.

Die erstklassigen Gebäude verfügten über eine Fläche von 4,8 Millionen Quadratmetern, von denen 4,3 Millionen in Wohngebäude umgewandelt werden könnten, was den Bau von 5.124 Wohnungen oder Eigentumswohnungen mit einer durchschnittlichen Größe von 650 Quadratmetern ermöglichen würde.

Die Wiederverwendung bestehender Hochhäuser reduziert die Energie- und Klimaauswirkungen im Vergleich zu einem Abriss mit anschließendem Neubau erheblich, sagte Ramsey. Denver könnte die historische Kontinuität seiner Architektur bewahren und Lücken in seiner Skyline schließen und so ein Wiederaufleben der oberflächlichen Parkplätze verhindern, die durch frühere Stadterneuerungsbemühungen entstanden sind.

Martin Goldstein, Gründer und Leiter von Venture Architecture, sagte, bei Umbauten kommt es auf das an, was er die „architektonische Struktur“ eines bestimmten Gebäudes nennt.

„Der Trick besteht darin, herauszufinden, was wiederverwendbar ist und in welchem ​​Zustand sich das wiederverwendbare Gewebe befindet. Wie nutzbar ist jedes Gebäude?“ sagte Goldstein, dessen Firma derzeit an vier Umbauten arbeitet. Goldstein ist Mitglied der Adaptive Reuse Task Force der Partnerschaft, die versucht, Investoren und Entwickler mit Vermietern und Gebäudeeigentümern zusammenzubringen, die eine Ausstiegsstrategie benötigen.

Es sei wichtig, dass Entwickler über Fachwissen sowohl im Bereich Mieterausbauten in Bürogebäuden als auch in der Planung und Errichtung von Mehrfamilienhäusern verfügen, was nicht leicht zu finden sei, sagte Goldstein. Und für Denver ist es wichtig, von Anfang an erfolgreiche Konvertierungen zu erzielen, weshalb die Erstellung einer Liste mit Spitzenkandidaten so wichtig war.

„Etwa ein Drittel der Gebäude in Denver sind wirklich richtig und etwa ein Drittel ist keinen Umbau wert“, sagte er.

Ein mittleres Drittel befindet sich in einer Grauzone, deren Schicksal davon abhängen könnte, wie tief die Preise für Gewerbeimmobilien fallen, wie gut es Bauträgern gelingt, überschüssigen Innenraum kreativ zu nutzen, und wie bereitwillig Denver ist, durch flexiblere Bauvorschriften und -vorschriften zu helfen klare Anreize.

Dass sich der Büromarkt nicht erholt, die stetige Flut auslaufender Mietverträge und eine gewaltige Welle von Gewerbeschulden, die fällig werden, erzeugen ein Gefühl der Dringlichkeit und eine Eile, jede Struktur zu bewerten. Goldstein sagte, er hoffe, dass der Prozess mit Bedacht durchgeführt werde, damit Konvertierungen zu einer langfristigen Lösung und nicht zu einer weiteren Modeerscheinung werden.

„Jeder muss tief durchatmen“, sagte Goldstein. „Diese Gebäude werden Ihnen sagen, was sie sein wollen.“

Hier ist eine Liste der Gebäude, die laut der Gensler-Studie am lautesten „Bekehre mich“ schreien.

Ganz oben auf der Liste der Umbauten steht das Universitätsgebäude, das 1910 erbaut und 1982 renoviert wurde. Ältere Gebäude mit einem eher rechteckigen Grundriss, kleineren Bodenplatten und zu öffnenden und zu schließenden Fenstern sind tendenziell effizienter der Raumzuteilung. Aber die Modernisierung von Systemen wie Aufzügen und Klimaanlagen kann die Kosten erhöhen. Während Arbeitgeber, insbesondere größere, zunehmend ältere Bürogebäude meiden, sind ein markantes Äußeres und ein historisches Erscheinungsbild ein Pluspunkt bei der Anziehung von Wohnmietern. Etwa 11 Stockwerke des Gebäudes sind umbaubar, sodass 132 Wohneinheiten entstehen können. Ein wesentlicher Nachteil ist, dass es im Gebäude keine Parkplätze gibt. Die Leerstandsquote von 51 % stellt jedoch einen starken finanziellen Anreiz dar, sich anderweitig umzunutzen.

Die in der Umwandlungsliste aufgeführten Gebäude lassen sich in der Regel in zwei Kategorien einteilen. Es gibt ältere Vorkriegsgebäude oder die hoch aufragenden Hochhäuser, die in den 1980er und frühen 1990er Jahren während des Öl- und Gasbaubooms errichtet wurden. Der 1983 erbaute Lincoln Crossing Tower I ist der zweitbeste Kandidat mit einem Umwandlungswert von 91 %, was dem Universitätsgebäude entspricht. Für ihn spricht ein rechteckiges Design mit einem Abstand von 40 Fuß von den Fenstern zum Kern des Gebäudes, eine Größe, die für Wohnungen oder Eigentumswohnungen mit einer Tiefe von 35 Fuß geeignet ist. Als zusätzlichen Bonus verfügt es über eine Fassade mit Stufen und Ausschnitten, die den Einbau von Balkonen erleichtern. Es gibt Parkplätze vor Ort und neun Aufzüge, mehr als doppelt so viele wie für einen Wohnturm erforderlich sind. Im Gebäude können schätzungsweise 341 Wohneinheiten entstehen. Die Leerstandsquote liegt mit 40 % im Innenstadtdurchschnitt.

Die LoDo Towers wurden 1983 erbaut und 2014 renoviert und haben einen Konvertibilitätswert von 90 %. Das Gebäude hat, wie Lincoln Crossing, einen rechteckigen Grundriss mit einem Abstand von 40 Fuß zwischen den Fenstern und dem Kern sowie ausreichend Parkplätzen. Fünfzehn Stockwerke sind umbaubar und könnten 210 Einheiten erzeugen. Der Nachteil ist, dass die beiden Treppenhäuser des Gebäudes nicht weit genug voneinander entfernt sind, um den aktuellen Vorschriften zu entsprechen. Und die Leerstandsquote von 32 % macht es zu einem der beliebtesten Gebäude dieser Zeit.

Die Zwillingsgebäude direkt an der 16th Street Mall, einst Sitz des World Trade Centers, könnten bei einem Umbau 935 neue Wohnungen oder Eigentumswohnungen bieten. Die Gebäude verfügen über ausreichend Parkplätze und einen weitläufigen Platz für Versammlungen. Obwohl die Bodenplatte recht groß ist, funktioniert der Abstand von 40 Fuß zwischen den Fenstern und dem Kern. Aber wie bei den Lodo Towers entsprechen auch die beiden Scherentreppen nicht den bestehenden Vorschriften. Obwohl 1625 Broadway eine überdurchschnittliche Leerstandsquote von 53 % aufweist, ist sein Zwillingsstandort 1675 Broadway mit einer niedrigen Leerstandsquote von 16 % größtenteils belegt. Dies könnte zu einer gestaffelten Umstellung führen. Die beiden Gebäude erzielten eine Bewertung von 89 %.

Wie andere Spitzenkandidaten hat 1660 Linc ein rechteckiges Design, weist jedoch einen etwas geringeren Abstand von 35 Fuß von den Fenstern zum Kern auf, was Wohnungen mit einer Tiefe von 30 Fuß ermöglicht. Es wurde 1972 erbaut und 2021 renoviert. Auf den 20 zum Umbau verfügbaren Etagen könnten 380 Wohneinheiten entstehen. Es verfügt über Parkplätze und ausreichend Aufzugskapazität, die Treppenhäuser entsprechen jedoch hinsichtlich ihrer Abstände nicht den Vorschriften. Es verfügt über „Band“-Fenster, die erhalten bleiben oder leichter ersetzt werden könnten als die Fenstertypen, die in späteren Jahrzehnten verwendet wurden.

Die anderen 10 Gebäude auf der Top-16-Liste für eine Wohnumwandlung: 225 E. 16th Ave., 370 17th St., 1801 Broadway, 1900 Grant St., 1776 N. Lincoln St., 821 17th St., 621 17th St. , 700 17th St., 303 W. Colfax Ave. und 1605-1615 California St.

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